Sermaye grupları AVM yatırımları için fırsat kolluyor!

Son yıllarda gündemin odağında AVM'ler var. Kimi zaman siyasete konu oluyor, kimi zaman sosyal ve ekonomik değişimin simgesi olarak da algılanıyor. Geçtiğimiz aylarda da oldukça hararetli tartışmaların odağındaydı. Ama her ne olursa olsun önemli bir ticaret ve ekonomik kaynak olması nedeniyle her zaman önemini koruyor. Küçük veya büyük sermaye grupları, AVM'lere yatırım için fırsat kolluyor. "Doğru zaman, doğru lokasyon ve doğru proje" vizyonuyla hareket eden yatırımcılar, bu üç sacayağını bir araya getirdiğinde yatırım yapmaktan kaçınmıyor. Son beş yılda en fazla AVM artışı sırasıyla İstanbul, Ankara, Muğla,  İzmir  ve Gaziantep'te oldu. Türkiye genelinde 14 ilde sadece birer AVM yer alırken, 21 ilde ise hiç AVM bulunmuyor. Bilişim ve Danışmanlık Şirketi Maptirks'in yaptığı araştırmaya göre Artvin, Bilecik, Bitlis, Çankırı, Düzce, Erzincan, Karaman, Kastamonu, Mardin, Nevşehir, Niğde, Ordu, Osmaniye ve Tokat illerinde sadece birer tane AVM yer alıyor. Burdur, Bartın, Sinop, Çorum, Kırşehir, Yozgat, Sivas, Gümüşhane, Bayburt, Rize, Ardahan, Kars, İğdır, Ağrı, Tunceli, Bingöl, Muş, Van, Şırnak, Adıyaman ve Kilis illerinde ise AVM bulunmuyor.

Nüfus faktörü etkili 

KDM Yatırım ve Danışmanlık Kurucusu Murat İzci, "Bir şehirde AVM yatırımı yapmak için nüfusun en az 200 bin olması gerekiyor" diyor. Bahsi geçen 21 il ise henüz bu rakamın altında. izci'ye göre tek faktör nüfus değil. O şehir halkının ekonomik geliri iyi ise AVM açılabilir, ama genellikle Anadolu kentlerinde durum böyle değil. O nedenle 200 binlik bir nüfus, yatırımın geri dönüşü için gerekli. İzcinin yorumu şöyle: "Anadolu yatırımcılar açısından bakıldığında daha potansiyel görünüyor. Ama o kadar da verimli olmuyor açıkçası. Çünkü Anadolu kentlerinde halk yeniliğe, değişikliğe biraz daha mesafeli. Anadolu kentlerinde genellikle bir mecburiyet caddesi oluyor ve halk orada geziyor, alışveriş yapıyor. Örneğin, Osmaniye'de şehrin içinde bir AVM açtık. Oturması için bir yıldan fazla bir zaman geçti. O yüzden Anadolu'da sabırlı olmak gerekiyor. Yatırımcı bir yılı gözden çıkarmalı". 

Rekabet avantajı var İstanbul, Ankara, Bursa gibi illerde yatırımın geri dönüşü çok hızlı. Yatırımcı o kentlere odaklanıyor. Ama buralarda da rekabet çok yüksek. Anadolu'da ise tam tersi. Bu nedenle AVM sayısının az olduğu iller daha avantajlı. Alışveriş Merkezi Yatırımcıları Derneği (AYD) Başkanı Hulusi Belgü, "Artık oldukça büyük kasabalara da AVM yapılıyor. Anadolu'da ticaret de süratli bir artış içinde. Dolayısıyla AVM yatırımcısının bundan sonraki hedefi rekabetin daha az olduğu Anadolu şehirleri" diyor. Belgü, gelecek süreçte semt AVM'lerinin gündeme geleceğini belirtiyor. Buna göre yatırımcı ya tüketicinin yanı başına gidecek ya da tüketicinin her şeyi bulduğu büyük AVM'lerden yapacak. 

Yatırımın getirişi fazla Rekabetin daha az olması nedeniyle yatırımın getirişi AVM yoğun kentlere kıyasla bu illerde daha fazla. JLL Türkiye Başkanı Avi Alkaş, özellikle İstanbul ve Ankara'da yaşanan perakende yoğunluğunun beraberinde rekabeti getirdiğini belirtiyor ve şöyle devam ediyor: "Yatırımlar sonucu doğan gelirin sürdürülebilirliği kimi zaman bir soru işareti olabiliyor. Yatırımcılara ikincil şehirlerde yatırım yapmaları doğrultusunda öneriler sunuyoruz. 

İstanbul,  Ankara  ve İzmir haricindeki şehirlerde proje sayısı daha nadir olduğu için yatırımcılara daha güvenli bir ortam oluşuyor. Zaten getiri oranlarına baktığımız zaman da İstanbul'da yüzde 7-8 aralığında olan seviyenin ikincil şehirlerde yüzde 8 ve üzeri olduğunu görüyoruz. Bu da getirinin birincil şehirlere göre daha yüksek olduğunu gösteriyor. Birçok yatırımcı da bu unsurları göz önünde bulundurarak yatırımlarını İstanbul, Ankara ve İzmir'in dışında yapıyor". 

Turkmall ilk AVM'1eri yakında açıyor Peki bu illere kimler yatırım yapıyor? Yanıtı Murat İzci veriyor: "Erzincan'ın ilk AVM'si Ekim ayında açılacak. 18 bin metrekarelik kiralanabilir alana sahip olacak. Bunun dışında Giresun'da bir AVM yatırımı var. Henüz netleşmese de Kırşehir ve Niğde'de zemin çalışmaları yapılıyor". Ordu, Rize, Giresun arasında 45 bin metrekarelik bir AVM yatırımının konuşulduğunu belirten İzci'ye göre, Sinop'ta da yapılmak isteniyor ama nüfus bakımından henüz yeterli değil. Kilis önemli bir bölge ama oranın da şanssızlığı Gaziantep'e yakın olması. 

Çünkü Gaziantep AVM yoğun' bir kent. Bu nedenle Kilis'te ya İstanbul, Ankara ve İzmir haricindeki şehirlerde proje sayısı daha nadir olduğu için yatırımcılara daha güvenli bir ortam oluşuyor. 

Getiri oranlarına baktığımız zaman da İstanbul'da yüzde 7-8 aralığında olan seviyenin ikincil şehirlerde yüzde 8 ve üzeri olduğu görülüyor. İstanbul, Ankara, Bursa gibi illerde yatırımın geri dönüşü çok hızlı. Yatırımcı o kentlere odaklanıyor. Ama buralarda da rekabet çok yüksek. Anadolu'da ise tam tersi. 

kın vadede bir AVM yatırımı söz konusu değil. Anadolu'ya en çok yatırım yapan şirketlerin başında Turkmall geliyor. Turkmall Anadolu dahil olmak üzere kurulduğu tarihten bugüne 6 milyon perakende inşaat alanı geliştirdi. 3 milyon metrakare kiralanabilir perakende satış alanı sağladı. 2 bin 500'den fazla kiralama yaptı. 

Projelerinde her yıl 150 milyondan fazla ziyaretçi ağırlıyor. Şirket, Tokat'ta 30 bin metrekarelik kiralanabilir alana sahip şehrin ilk AVM projesini gerçekleştirdi. 2015 yılı içinde Türkiye'nin potansiyeli yüksek kentlerinde beş yeni AVM açacaklar. Bu projeler, Manisa'da bulunan Novada Outlet Akhisar, Novada Outlet Konya, Novada Edremit, Çanakkale'de yer alan Troypark ve Kocaeli'de yer alan Symbol Kocaeli. Esas Holding'den dört AVM yatırımı Faaliyetine 2009'da ticari gayrimenkul projelerine yatırım yaparak başlayan Esas Gayrimenkul, bugüne kadar yurtiçi ve yurtdışında toplam 200 milyon euro tutarında yatırım gerçekleştirdi. 

Esas Gayrimenkul 100 milyon euro büyüklüğündeki özsermayesi ile yurtiçindeki ve yurtdışındaki gayrimenkul fırsatlarını yakından takip ediyor. Yurtiçinde yaptığı AVM yatırımları ile dikkat çekiyor. Burada da AVM'nin çok az ya da hiç olmadığı lokasyonları tercih ediyor. 

Çanakkale'nin bu ölçekteki ilk projesi. 38 bin metrekare kiralanabilir alana sahip olan AVM'deki mağaza sayısı 150. Diğer taraftan bu yıl içerisinde Zonguldak'ta daha önce Demir Holding'e ait olan Demirpark AVM'yi satın aldı. Orayı yeni bir konseptte yeniden hayata geçirecek. İzmit'te 41 Burda adıyla devam eden bir projesi var. Bolu'da da 14 Burda adıyla yeni bir AVM yapacak. 2016 yılında üç yeni proje hayata geçirecek olan grup, 1.5 milyar TL'ye yakın bir yatırım bütçesi ayırdı. Hedef 2016 sonuna kadar 500 bin metrekare kiralanabilir alana ulaşmak. Arazi arayışlan devam eden yönetim, İstanbul dışındaki ofis ve AVM projeleri ile ilgileniyor. 

Ciro 90 milyar TL'ye çıkacak 2014 sonunda AVM'lerin toplam pazar büyüklüğü 75 milyar TL'ye ulaştı. 1,7 milyar kişinin ziyaret ettiği AVM'lerin toplam kiralanabilir alanı da 9,8 milyon metrekare oldu. Alışveriş merkezleri, 2014 yılında 400 bini aşan çalışanı için Sosyal Güven2014 sonunda AVM'lerin toplam pazar büyüklüğü 75 milyar TL'ye ulaştı. 1.7 milyar kişinin ziyaret ettiği AVM'lerin toplam kiralanabilir alanı da 9.8 milyon metrekare oldu. 2015 sonunda AVM sayısının 355'lere toplam cironun da 90 milyar TL'ye ulaşacağı tahmin ediliyor. 

lik Kurumuna toplam 7.5 milyar lira ile rekor prim ödemesi yaptı. Türkiye'de hizmetler sektöründe çalışan her 100 kişinin üçünü AVM'ler istihdam ediyor. Yabancı yatırımcıların Türkiye'deki toplam AVM yatırımları 14 milyar dolan aştı. Son altı yıl ortalaması 9.4 milyar dolar olan doğrudan yabancı sermaye girişlerinin yıllar itibariyle değişmesiyle beraber yüzde 10 ile 15'lik kısmı AVM'lere geldi. AYD Başkanı Hulusi Belgü, ekonomiye sağladığı katma değeri azımsanamayacak düzeyde olan AVM'lerin yeni yatırımlar ile birlikte 2015 sonunda sayısının 355'lere toplam cironun da 90 milyar TL'ye ulaşacağını tahmin ediyor. 

20-25 bin metrekare yetiyor Maptriks verilerine göre, Türkiye genelinde inşaat halinde olan 74 AVM var. Bu alışveriş merkezlerinin toplam 22 tanesinin İstanbul'da, yedisinin Ankara ve beşinin Bursa'da açılması öngörülüyor. Geri kalan 40 AVM'yi ise Anadolu paylaşıyor. AVM konseptleri belirlenirken nüfus, nüfusun ekonomik geliri ve iklim önem taşıyor. 150 bin nüfusluk bir bölgeye 50 bin metrekarelik bir AVM açmak yerine 20-25 bin metrekare yeterli oluyor. AVM'lerin en önemli avantajlarından biri mevsim şartlarından etkilenmeden rahat bir ortamda alışveriş imkanı sunmaları. Bu, Anadolu kentlerindeki insanları sokağa çıkartmak için önemli bir faktör. 

ANADOLU'YA YATIRIM İÇİN 3 NEDEN 

1-DAHA AZ REKABET 

Oyuncu çok az hatta bazı illerde hiç olmadığı için yatırımcı AVM yoğun illere göre rekabet açısından avantajlı oluyor. Artık oldukça büyük kasabalara da AVM yapılıyor. Anadoluda ticaret hızlı bir artış içinde. AVM yatırımcısının sonraki hedefi rekabetin daha az olduğu Anadolu şehirleri. 

2- YATIRIM GETİRİŞİ

 Getiri oranlarına bakıldığı zaman İstanbul'da yüzde 7-8 aralığında olan seviyenin ikincil şehirlerde yüzde 8 ve üzeri olduğunu görüyoruz. Bu da yatırım getirilerinin birincil şehirlere göre daha yüksek olduğunu gösteriyor. 

3- YÜKSEK GÜVEN İstanbul ve Ankara'da yaşanan perakende yoğunluğu beraberinde rekabeti getirdiği için yatırımlar sonucu doğan gelirin sürdürülebilirliği kimi zaman bir soru işareti olabiliyor. Bu sebeple yatırımcıların beklentilerine göre ikincil şehirlerde yatırım yapmaları daha avantajlı oluyor, İstanbul, Ankara ve İzmir haricindeki şehirlerde proje sayısı daha nadir olduğu için yatırımcılar için daha güvenli bir ortam oluşuyor. 

Turkishtime