Yoğunluğu artırmadan emsal artışı mümkün mü?

Yoğunluğu artırmadan emsal artışı mümkün mü? Yoğunluğu artırmadan emsal artışı mümkün mü?

İnşaat sektörü için mutluluğun formülü gibi görünen bu başlık, aslında ülkemizi bekleyen en büyük kentsel ihtiyaç olan kentsel dönüşüm konusunda varmamız gereken nihai noktayı işaret ediyor.



Akademik odalar, belediyeler, bakanlık ve özel sektör arasında, yoğunluğu arttırma konusundaki haklı eleştirileri gözetecek bir emsal artışı ile fikren bir kentsel barış sağlanmadan, gerçek bir kentsel dönüşümün başlaması hayaldir. Yoksa biri yapar, biri bozar. Tıpkı şuan yaşadığımız gibi.


İnşaat sektörü gibi paydaşlarının birbirine sağır ve adeta kendi seslerine aşık oldukları bir sektörde, bir konuyu istisnasız tüm taraflarıyla istişare edip ortak karar alma olgunluğuna ulaşılamamış olması, bugün kentsel dönüşüm konusunda yerinde saymamızın temel nedenlerinden biri haline gelmiştir. Şöyle ki, akademik odalar, belediyeler, bakanlık ve özel sektör arasında, birbirinin rakibi değil paydaşı oldukları bilincinin henüz oluşmamış olması, kentsel dönüşüm gibi ivedilikle hayata geçirilmesi gereken bir toplumsal sorun karşısında beklenen adımların atılmasını engellemektedir. Kararlar birlikte değil, birbirine rağmen alındığı için, görüşü dikkate alınmayan(lar) soluğu mahkeme kapısında almaktadır. Halbuki, inşaat sektöründe özlenen çok sesliliğin hayata geçmesi, emsal-yoğunluk artışı çekişmesini de nihayete erdirebilecektir.


Tabi ki, karar almadan önce akademik odalar, belediyeler, bakanlık ve özel sektör arasında istişare ederek karar alınması geleneğinin oluşması, zaman alacak bir süreçtir. Kentsel dönüşümde böylesi bir zaman zenginliğine sahip olmadığımız da aşikar. Bu nedenle, taraflar arasındaki en büyük çekişmelere sebep olan emsal artışı talebi ve buna cevaben dile getirilen yoğunluk artışı itirazı konusunu, tarafların kamuoyuna ulaşan mevcut söylemleri çerçevesinde ele alalım.


Ülkemizde afet riski taşıdığı için kentsel dönüşüm ihtiyacı duyulan bölgeler, aynı zamanda sosyo-ekonomik anlamda dezavantajlı yurttaşlarımızın yaşadıkları sosyal patlama riski taşıyan çöküntü bölgeleri olduğu için, buralarda yapılacak olan bir kentsel dönüşümü, bizzat hak sahiplerinin finanse etmesi mümkün değildir. Ülkemizde kentsel dönüşüm ihtiyacı duyulan alanların çokluğu nedeniyle, bunların bütünüyle kamu eliyle dönüştürülmeleri de mümkün değildir. Özel sektörün de kentsel dönüşümü finanse etmek için talep ettiği emsal (bir arsa üzerinde yapılabilir maksimum inşaat alanının parsel alanına oranı) artışı, bazı akademik odalar ve belediyelerce itiraz ve/veya dava konusu olabilmektedir. Böyleyken, emsal-yoğunluk artışı çekişmesi nasıl çözümlenebilecektir?


Adım adım gidelim. Önce ne çözüm değil buna bakalım? Bunun için de kentsel dönüşümde doğru bilinen yanlışlardan en önemlisi olan, bina dönüşümünü kentsel dönüşüm sanma yanlışına bakalım. Şöyle ki bina dönüşümü, daireye daire verildiği örneklerde bile, kentsel refahtan bugüne kadar mahrum kalmış kitlelere yeni bir şey verilmiş olmayacağı için bizi tekrar tekrar kentsel dönüşüm yapmak zorunda kalmamız gibi, bir kentsel kısırdöngüsü içerisine sokabilecek bir tehlikedir. Ayrıca, emsal ve yoğunluk artışı çerçevesinde baktığımızda bina dönüşümü, hak sahiplerince finanse edildiğinde yoğunluk artışı yaratmayabilecek olsa da, özel sektör eliyle gerçekleştirildiğinde kaçınılmaz olarak yoğunluk artışı getirecektir. Kaldı ki nasıl finanse edilirse edilsin, bina dönüşümünden ibaret bir kentsel dönüşüm, bedelini hak sahipleri ve kent sakinlerinin ödeyeceği bir hatadır.


Burada bazı akademik odalar ve belediyelerce dile getirilen yoğunluk artışı itirazını açacak olursak, bir bölgede emsal artışı yapılması sonrasında eğitim, sağlık, ibadet, park, yeşil alanlarında ve yol, elektrik, içme suyu, kanalizasyon, internet gibi altyapılarda yetersizlikler yaşanacağı gerekçesiyle o bölgenin artık yaşanamaz hale geleceği dile getirilmektedir. Bu da sağduyu ile yaklaşılması gereken bir endişedir. Teknik ve sosyal altyapıyı aynı tutup nüfus yoğunluğunu arttırmanın savunulur yanı yoktur. Keza halen sosyal ve fiziki afet riski altında yaşamakta olan insanlarımızın bir an önce güvenli yaşam alanlarına taşınmaları da, sağduyuyla yaklaşılması gereken bir endişedir. Kentsel dönüşümü rantsal dönüşüm diye kestirip atmanın da savunulur yanı yoktur. Burada endişelerin büyüklüğünü tartışmaktan ziyade, endişeleri ortadan kaldırmaya dönük adımlar atılması gerektiği aşikardır. O yüzden kaçınılmaz soru şudur:


Ülkemizde sosyal ve fiziki afet riski altında yaşayan insanlarımızın kentsel dönüşüm ihtiyacını, özel sektörün emsal artışı talebine karşı getirilen haklı yoğunluk artışı itirazı varken nasıl hayata geçireceğiz?

Nasıl mı? Kentsel dönüşümü, emsal artışını yoğunluk artışı getirmeyecek şekilde kullanacak olan özel sektör kuruluşlarıyla yaparak bunu gerçekleştireceğiz. 


“Emsal artışını yoğunluk artışı getirmeyecek şekilde kullanmak” nedir dediğinizi duyar gibiyim. Emsal artışını yoğunluk artışı getirmeyecek şekilde kullanmak, emsal artışı talep eden, oluşacak yoğunluk artışının dengelenmesi için elini taşın altına koyar demektir. Tabi herşeyi Devletten beklemek hatasına düşenleri eleştirirken, herşeyi özel sektörden bekleme hatasına da düşmemek gerekir. Bunun için de, emsal-yoğunluk artışı denkleminin hakkaniyetle çözümü, ortak sorumluluğun kabullenilmesiyle sağlanabilir. Buna göre, bir bölgede emsal artışı yapılması sonrasında eğitim, sağlık, ibadet, park, yeşil alanlarında ve yol, elektrik, içme suyu, kanalizasyon, internet gibi altyapılarda oluşacak olan yoğunluğun azaltılması için yapılacak ilave yatırımların, ilçe ve büyükşehir belediyeleri, bakanlık ve özel sektör arasında paylaştırılarak karşılanması gerekir. Örneklendirecek olursak, bir bölgede kentsel dönüşüm yapılmadan önce sınıf mevcudu ortalaması 37 iken, emsal artışı sonrasında 40’a çıkacaksa, ortalamayı yine 37’de tutmak için gereken ilave dersliklerin masrafı ilçe ve büyükşehir belediyeleri, bakanlık ve özel sektör arasında 3 eşit parça olacak şekilde paylaştırılmalıdır. Diğer tüm ihtiyaçlar da bu şekilde ele alınmalıdır. Tüm hesaplamalar yapıldıktan sonra da, yoğunluk artışını engellemek için metrekare başına yapılması gereken toplam harcama miktarı otomatikman 3’e bölünerek fatura edilmelidir. Emsal artışının faturasını birbirine yıkmaya çalışan bugüne kadarki aymazlık ile bir yere varılamaz. Kentsel dönüşümde haklı bir itiraz olan yoğunluk artışını yenmenin başka bir hakkaniyetli çözümü yoktur. Kentsel dönüşümün kazananı sadece ilçe ve büyükşehir belediyeleri, bakanlık veya özel sektör değildir ki, neden faturayı bunlardan sadece bir tanesi ödesin?


Tabi kentsel dönüşümde, ilçe ve büyükşehir belediyeleri ile bakanlığa ilaveten ülkemizde kentsel dönüşümün sürükleyicisi konumunda olan özel sektörün de elini taşın altına koyması gerektiğini söylediğimizde, firmaların mali yetersizlikleri ve kentsel dönüşüm projelerinin ölçeklerinin küçüklüğü hatırlatılacaktır. Ancak zaten yapılanın bir kentsel dönüşüm olması için bugüne kadar mahalle ölçeğinin altındaki bir dönüşüme kentsel dönüşüm denmesi bir hataydı. Kaldı ki, mahalle ölçeğinin altındaki bir dönüşümde yoğunluk artışının dengelenmesi için özel sektörden bir beklentiye girilmesi de hata olur. Ayrıca kentsel dönüşüm gibi hayati projeleri gerekli mali yapıya ve tecrübeye sahip olmayan firmaların üstlenmesi de bir başka hatadır. Kentin bütüncül planlarıyla-kentin ruhuyla-mahallenin özel ve özgün koşullarıyla uyumlu bir kentsel dönüşümün ayrıca ülkemizin cari açığında büyük paya sahip olan enerji ithalatımızı azaltması için de bir milat olması gerekir. Enerji verimliliği içermeyecek bir kentsel dönüşümün aslında yerinde saymak olacağı açıktır. 


Bu nedenle, mahalle bazında ve köklü bir enerji dönüşümünü içeren bir kentsel dönüşümü üstlenebilecek olan müteahhitlik firmaların çok büyük firmalar olması gerektiği aşikardır. Başka ne gibi özelliklere sahip olmaları gerektiği konusu ise, tek bir yazıya sıkıştırılamayacak bir konudur.

“Özel sektöre de fatura çıkarmasan iyiydi” diyebileceklere cevabım konuya hakkaniyetle yaklaşmaları olacaktır.


Sosyolog Faruk Özcan