Müteahhitlerin iskan alma zorunluluğu var mı?

Müteahhitlerin iskan alma zorunluluğu var mı?

Bir yapının inşaat çalışmaları bittikten sonra iskan belgesinin alınması gerekiyor. İskan belgesi, bir yapıda yasal olarak oturumun başlayabilmesi için belediyeden alınan izin olarak karşımıza çıkıyor.

Yapıya bu belgeyi almak için, ruhsatlı olarak inşa edilen yapının inşaat çalışmalarının bitmiş olması, yapı ruhsatı alındığı tarihinden 2 sene içinde inşaatına başlanmış olması ve inşaat çalışmalarının 5 sene içerisinde bitmiş olması gerekiyor. Peki, müteahhitlerin iskan alma zorunluluğu var mı?

Binaya iskan alma sorumluluğu müteahhit kişi veya firmada oluyor. Yüklenici, sözleşmeye uygun olarak binayı iskan izni alınmış şekilde tamamlamadığı sürece, iş bedeli olarak kararlaştırılan arsa tapusunu istemeye haklı kabul edilemiyor.

Kendi edimini yerine getirmeyen taraf, karşı taraftan edimini yerine getirmesini isteyemiyor. Bu hususta iskan almayan müteahhite karşı Sulh Hukuk Mahkemesinde yasal süreç başlatılabiliyor.

T.C. 

YARGITAY

15.HUKUK DAİRESİ

Esas Karar 

-------- --------

2012/4079 2012/7678

Y A R G I T A Y İ L A M I

Davacılar 1-.............. ile davalı ........................ arasındaki davadan dolayı  Ankara  8. Asliye Ticaret Mahkemesince verilen 11.05.2011 gün ve 2009/365-2011/307 sayılı hükmü onayan Dairemizin 22.03.2012 gün ve 2011/5056-2012/1843 sayılı ilamı aleyhinde davalı-k.davacı kooperatif vekili tarafından karar düzeltilmesi isteğinde bulunulmuş ve karar düzeltme dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

-K A R A R -

Davacı yüklenici şirket tarafından açılan dava ve birleşen davalar iş bedelinin ödenmeyen kısmının tahsili, davacı Zeki Önal tarafından açılan dava yüklenici şirketten temlik alınan alacağın tahsili, iş sahibi kooperatif tarafından açılan birleşen dava ise fazla ödemenin tahsili istemlerine ilişkin olup, mahkemece davacı Zeki Önal tarafından açılan davanın bozma ilâmından önce reddine karar verildiği, bozma dışında kaldığı belirtilerek yeniden bu konuda hüküm kurulmasına yer olmadığına, yüklenici şirket tarafından açılan asıl dava ile birleşen 2002/661 Esas sayılı itirazın iptali davasının kabulüne, birleşen 2008/512 Esas sayılı davanın kısmen kabulüne, iş sahibi kooperatif tarafından açılan birleşen davanın reddine karar verilmiş, karar yüklenici şirket ve iş sahibi kooperatif vekilleri tarafından temyiz edilmiş, Dairemizin 22.03.2012 tarih 2011/5056 Esas 2012/1843 karar sayılı ilâmı ile mahkeme kararının onanmasına karar verilmiş, onama ilâmına karşı iş sahibi kooperatif vekili tarafından karar düzeltme isteminde bulunulmuştur.

Davacı yüklenici şirket ile davalı ve birleşen dosyanın davacısı iş sahibi kooperatif arasında 28.08.1992 tarihli inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. Sözleşmenin 10. maddesinde yüklenici şirketin inşaatı iskân raporu alınacak seviyede tamamlaması kararlaştırılmıştır. Dairemizin 01.05.2008 gün 2007/1461 Esas 2008/2888 Karar sayılı bozma ilâmında inşaatın yasal hale getirilmesinin mümkün olup olmadığının araştırılması, sonucuna göre değerlendirme yapılması gereğine değinilmiştir. Dairemizin bozma ilâmından sonra yüklenici şirket tarafından gerekli işlemlerin tamamlanması üzerine 10.03.2010 tarihinde her blok için yenileme yapı ruhsatlarının alındığı anlaşılmaktadır. Dairemizin bozma ilâmından sonra dosya üzerinden inceleme yapıp karara dayanak alınan 09.02.2011 tarihli raporu düzenleyen bilirkişi kurulu raporunun 13 ve 18. sayfalarında yüklenici şirketin edimlerini tam olarak yerine getirmediğini açıklamışlardır. Sözkonusu raporun 18. sayfasının son bölümünde takribi olarak eksik ve ayıpların giderilme bedelinin belirlendiği açıklanmış, bu konuda %2 nefaset farkı, %2 oranında da binalarda değer kaybı düşülerek rapor hazırlanmıştır. Yüklenici şirketin sözleşmede inşaatı iskân ruhsatı alacak durumda yasal olarak tamamlaması kabul edilmiştir. Mahkemece inşaatın iskan ruhsatı alınmasına engel bir durumunun olup olmadığı ilgili belediyeden araştırılmadığı gibi, bilirkişilerden de bu konuda görüş alınmamıştır. Bu şekilde yüklenici şirketin edimini tam olarak yerine getirip getirmediği, inşaata iskân ruhsatı verilmesinin mümkün olup olmadığı araştırılmadan iş bedelinin tahsiline karar verilmesi doğru olmamıştır. 

Davacı yüklenici şirket tarafından yapılan imalâtın iskân ruhsatı alınmasına engel olmayacak nitelikte olduğunun belirlenmesi halinde, yüklenici alacağının hesaplanması için işin kesin hesabının çıkarılması zorunludur. Taraflar arasındaki sözleşmenin 2. maddesinde yapılacak işin bedelinin Bayındırlık Birim Fiyatlarına %3 zam yapılarak belirleneceği, 24 ve 25. maddelerinde hakedişler ve ödeme esasları belirlenmiştir. Kesin hesap çıkarılırken yüklenici şirket tarafından her yıl yapılan işlerin bedellerinin sözleşme hükümlerine göre hesaplanması ve her yıl kooperatif tarafından yapılan ödemelerin dikkate alınması fiyat farklarının sözleşmenin 24. maddesi dikkate alınarak belirlenmesi, bunlar dışında herhangi bir sebeple iş bedelinde artış yapılmaması gerekir. Bilirkişiler tarafından düzenlenen rapor bu kurala uygun olmadığından ve Yargıtay denetimine elverişli bulunmadığından karara dayanak yapılması ve iş sahibi kooperatifin itirazlarını açıkça karşılamayan bilirkişi raporu doğrultusunda davanın sonuçlandırılması da hatalı olmuştur

İş sahibi kooperatif vekilinin karar düzeltme isteminin kabulü ile Dairemizin 22.03.2012 tarihli onama ilâmının kaldırılması gerekmiştir.

Mahkemece yapılacak iş; yukarıda açıklandığı şekilde ilgili belediyeden araştırma yapılmasından ve konunun uzmanı bilirkişilerden gerekirse keşif de yapılarak rapor alınmasından, inşaatların iskân ruhsatı almaya uygun hale getirilip getirilmediğinin belirlenmesinden, iskân ruhsatı alınmaya uygun hale getirildiği belirlendiği takdirde, yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda ve iş sahibi kooperatif itirazlarını açıkça karşılar içerikte konunun uzmanı bilirkişilerden oluşturulacak kuruldan Yargıtay denetimine elverişli şekilde işin kesin hesabının çıkarılmasının istenmesinden, sonucuna göre değerlendirme yapılıp hüküm oluşturulmasından ibarettir. 

Kararın bu nedenlerle bozulması gerekmiştir.

SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle Dairemizin 22.03.2012 tarih 2011/5056 Esas, 2012/1843 Karar sayılı onama kararının kaldırılmasına, kararın yukarıda açıklanan nedenlerle iş sahibi kooperatif yararına BOZULMASINA, Yargıtay duruşmasında vekille temsil edilmediğinden iş sahibi SS Yıldız 91 Konut Yapı Kooperatifi yararına vekâlet ücreti takdirine yer olmadığına, aşağıda yazılı bakiye 34,55 TL temyiz ilam harcının temyiz eden davacı Oğuz Müh. Müt. Tic. Ltd. Şti.’den alınmasına, fazla alınan temyiz peşin harcı ile karar düzeltme harcının istek halinde karar düzeltme isteyen davalı-k.davacı SS Yıldız 91 Konut Yapı Kooperatifi’ne geri verilmesine, 06.12.2012 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Müteahhit daire teslim tutanağı!

Işıl Seren KESKİN/Emlakkulisi.com